Hausverwaltung
Was macht eigentlich eine Hausverwaltung?
Eine Hausverwaltung für Mietshäuser oder -Wohnungen (auch
Mietverwaltung oder Wohnungsverwaltung genannt) beschäftigt sich im
Bereich der Immobilienwirtschaft mit der Verwaltung von vermieteten
Wohnhäusern (meist Mehrparteienhäuser), Wohnanlagen,
Eigentumswohnungen und Gewerbeobjekten. Unter "Hausverwalter(in)"
versteht man eine selbständige Person, welche eigene oder fremde
Häuser und Wohnungen verwaltet.
Die Hausverwaltung wird oft mit dem Hausmeister verwechselt. Der
Hausmeister ist jedoch nur angestellt, z. B. bei der Hausverwaltung
oder einem externen Dienstleister, und verrichtet überwiegend
Handwerkerleistungen, während es sich bei der Hausverwaltung um eine
administrative Tätigkeit handelt.
Einen gesetzlichen Aufgabenkatalog für die Verwaltung von
Mietobjekten gibt es nicht und auch keine zwingende abgeschlossene
Berufsausbildung. Insofern ergeben sich die Aufgaben einer
Hausverwaltung einzig aus der getroffenen vertraglichen Vereinbarung
zwischen Objekteigentümer und Hausverwaltung.
Betreffend der zu vereinbarenden Aufgaben kann unterschieden werden
zwischen:
der kaufmännischen Verwaltung
- Vereinnahmen und Verwaltung des Mietzinses (im Auftrage des/der Eigentümer)
- Anpassung der Mieten bei Index- und Staffelmietvereinbarungen
- Verhandeln und Gestalten von Mietverträgen und Nachträgen sowie sonstigen gebäudespezifischen Verträgen
- Forderungsmanagement ggü. den Mietern und sonstigen Debitoren
- regelmäßige Abrechnung in vereinbarten Intervallen gegenüber dem/den Eigentümer(n)
- Erstellung der jährlichen Nebenkostenabrechnungen
- Bezahlung anfallender Kosten
- Beauftragung und Bezahlung von Versorgungsleistungen (Abfall, Strom, Wasser und anderes mehr)
- Prüfung monetärer Vorgänge auf Richtigkeit und Effizienz (Miethöhe, Versicherungskosten usw.)
- Umfang der Führung von Büchern wie Objekt- und Mieterakten
- Budget und Wirtschaftsplanung
- Erstellung von Objektreportings und sonstigen Auswertungen für den Eigentümer
- andere kaufmännische Aufgaben (unter anderem die Prüfung und die Optimierung von Energielieferverträgen)
- bei Gewerbeimmobilienverwaltungen zunehmend die Nachbewertung von Gewerbeimmobilien im Rahmen von Verkehrswertermittlungen
und einer technischen Verwaltung
- Betrieb und Kontrolle von Einrichtungen (z. B. Klingelanlage, Heizung, Aufzug)
- Kontrolle/Überwachung von Dienstleistern (z. B. Reinigung, Gartenpflege)
- Durchführen/Kontrolle von Instandhaltungsmaßnahmen (Wartung, Inspektion, Instandsetzung)
- Durchführen von Modernisierungen, meist nach Rücksprache mit dem/den Eigentümer(n)
- Wohnungsabnahmen und Neuvermietung
- andere technische Aufgaben
Aus Einzelvorschriften können sich Verpflichtungen für einen Vermieter ergeben, dessen Aufgaben durch die Hausverwaltung wahrgenommen werden. Rechtsgrundlage für Wohnraummietverträge sind die §§ 535 ff. BGB.
Abgrenzung
Die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums einer
Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ist nicht Aufgabe der
Hausverwaltung im Sinne der "Mietverwaltung". Diese ist als
"Wohnungseigentumsverwaltung" (WEG-Verwaltung) in einem eigenen
Artikel beschrieben, da diese dem Wohnungseigentumsgesetz
unterliegt. Es ist nicht ausgeschlossen, dass beide Tätigkeiten
zugleich von einer Person ausgeübt werden können (sog.
"Mischverwaltung"), z. B. zur Erzielung von Synergieeffekten. Doch
ist dabei die Mietverwaltung von der Wohnungseigentumsverwaltung
rechtlich (andere Vertragsgrundlage), monetär (getrennte Konten) und
organisatorisch strikt zu trennen.
Auch die Wohnungsvermittlung gehört nicht zur Aufgabe der
Mietverwaltung.
Verwaltung gewerblicher Immobilien
Darüber hinaus gibt es noch die Verwaltung von Gewerbeimmobilien. Diese wird zunehmend nicht von den klassischen Hausverwaltungen abgedeckt - hierzu bieten Firmen unter dem Stichwort Property Management (kfm.) und Facilitymanagement (techn.) ihre Dienstleistungen an.
Sonstiges
Einige Verwaltungsfirmen bieten neben der reinen Verwaltung auch
einen Hausmeisterservice an. Dieser Service bietet typischerweise
Dienstleistungen wie zum Beispiel Kleinreparaturen, Gartenarbeiten,
Treppenhausreinigung etc. an. In solchen Fällen kann ein fließender
Übergang hin zum "Gebäudemanagement" oder auch "Facilitymanagement"
vorhanden sein, wobei dieser Begriff mit dem Begriff
"Hausverwaltung" verwandt, aber nicht deckungsgleich ist.
Die Hausverwaltungen erhalten für ihre Dienstleistungen ein Honorar.
Meist wird dies auf die einzelnen Wohneinheit basierend als
Fixbetrag oder als prozentuale Beteiligung berechnet. Leerstand wird
oftmals gesondert berechnet. Dieses Honorar sind Kosten des
Eigentümers, die er nicht auf die Mieter umlegen darf. Anders
verhält sich dies im Gewerbemietrecht: Zwar werden z.B. in der
Betriebskostenverordnung die Verwaltungskosten ausgenommen, jedoch
nur für die Wohnraummiete.
Neuerdings erweitern sich die Wirkungskreise der klassischen
Hausverwaltungen aus aktuellem Anlass. Mieter und WEG-Eigentümer
erwarten auch Betreuung durch ihre beauftragte Hausverwaltung im
Bereich Strom, Gas, Heizung und Energieersparnis.
Hausverwaltungen haben meistens einen regional begrenzten
Tätigkeitsradius. Nur wenige Unternehmen bieten eine überregionale
Dienstleistung an.
(Quelle: Wikipedia)
Gebäudemanagement
Die Begrifflichkeiten und die Grundlagen für die Leistungen eines
Hausverwalters und Grundstückverwalters verändern sich im Laufe der
Jahre auch vor dem Hintergrund der unterschiedlichen
Betrachtungsweisen und Betrachter. Eine gute und strukturierte wie
auch zusammenhängende Grundlage für die Leistungen eines
Hausverwalters und Grundstückverwalters ist in der DIN 32736
Gebäudemanagement normiert.
Nach dem Verständnis der DIN 32736 gliedert sich das
Gebäudemanagement in die vier Bereiche:
Kaufmännisches Gebäudemanagement
technisches Gebäudemanagement
Infrastrukturelles Gebäudemanagement
Flächenmanagement
Die Orientierung an den Leistungsbereichen auf der Basis der DIN
32736 als anerkanntes Regelwerk erhöht die Transparenz der gesamten
Thematik und bietet darüber hinaus auch die Möglichkeit, die Inhalte
strukturiert zu präsentieren.
Hinsichtlich des Leistungsspektrums und den damit verbundenen
Serviceleistungen innerhalb der Bereiche des Gebäudemanagements (in
der Nutzungsphase) ist zu beachten, dass diese von vielen Faktoren
abhängig sind, so z.B.:
Größe der Immobilie
Alter der Immobilie
Nutzungsart der Immobilie
Anzahl der Mieter/Eigentümer
Servicebedarf der Mieter/Eigentümer
Qualität und Umfang der Gebäudetechnik
Kosten für die Eigentümer und Mieter
Marktsituation
Lebenszyklusphase
Bestandsentwicklung
strategische Ausrichtung des Immobilienunternehmens
Belegungs- und Mietpreisbindungen
gesetzliche Grundlagen
Desweiteren ist zu beachten dass der Eigentümer (vertreten durch den
Hausverwalter und Grundstückverwalter) einer Immobilie und der bzw.
die Mieter einer Immobilie unterschiedliche - zum Teil
entgegengesetzte - Perspektiven haben.
Unsere Tätigkeit bei der Immobilienverwaltung erstreckt sich über
WEG-Verwaltung, Grundstücksverwaltung, Hausverwaltung.
Mietverwaltung, Sondereigentumsverwaltung und Facility
Management.
Als Immobilienverwalter, ob als WEG-Verwalter, Mietverwalter und
Hausverwalter kümmern wir uns um alle Belange, z.B.
Hausmeisterservice, Handwerkerservice mit umfangreichen
Handerwerkerleistungen, Gebäudeservice, Hausreinigung uvm.
So können die Eigentümer und Mieter sicher sein, dass ihr
Wohneigentum bzw. ihre Mietwohnung bestmöglichst verwaltet und
gepflegt wird im Sinne einer Werterhaltung bzw. Wertsteigerung der
Wohnimmobilie bzw. Sonderimmobilie.
WEG Verwaltung
Mietverwaltung
Hausverwaltung